Wat zijn uw rechten als u een pand heeft gekocht en later blijkt dat de bestemming van dat pand volgens bestemmingsplan niet overeenkomt met het in de koopovereenkomst vermelde beoogde gebruik waarvoor het is gekocht?
U koopt bijvoorbeeld een pand dat u wilt gebruiken als woonhuis met praktijkruimte. In het bestemmingsplan heeft het pand echter de bestemming “maatschappelijke en kantoordoeleinden”. En in de koopovereenkomst staat dat u als koper de lasten en beperkingen die in openbare registers zijn opgenomen, uitdrukkelijk aanvaardt. Als u onder die omstandigheden van de koop wilt afzien, wat is dan uw positie als de verkoper een brief toont van de gemeente waarin wordt verklaard dat de gemeente het gebruik als woning gedoogt?
De wet verplicht de verkoper om het gekochte pand vrij van alle bijzondere lasten en beperkingen over te dragen, behalve die lasten en beperkingen die de koper uitdrukkelijk heeft aanvaard.
De koper heeft een onderzoeksplicht, maar deze onderzoeksplicht heeft voornamelijk betrekking op feitelijke gebreken. De verkoper moet de koper informeren over lasten en beperkingen die van juridische aard zijn. Dit kunnen privaatrechtelijke beperkingen zijn (bijvoorbeeld een huurovereenkomst, een recht van vruchtgebruik of een recht van overpad) of publiekerechtelijk (bijvoorbeeld beperkingen op grond van het bestemmingsplan).
De onderzoeksplicht van koper geldt niet voor publiekrechtelijke beperkingen die niet eenvoudig uit de openbare registers blijken. In koopovereenkomsten wordt meestal bepaald dat de koper die lasten en beperkingen aanvaardt die uit de openbare registers blijken. Een publiekrechtelijke beperking die uit het bestemmingsplan blijkt, valt niet onder die bepaling. Dit soort beperkingen moet de verkoper uitdrukkelijk aan koper meedelen en moet de koper ook uitdrukkelijk aanvaarden.
Volgens de rechter kon de koper de koop ontbinden, toen hem bleek dat de publiekrechtelijke bestemming van het pand niet overeenkwam met het in de koopovereenkomst vermelde voorgenomen gebruik door koper en koper de beperking niet heeft aanvaard.
Het is niet van belang dat het van de bestemming afwijkende gebruik van het pand als woning gedoogd wordt door de gemeente. Gedogen slaat immers op iets dat niet mag, maar waartegen vooralsnog niet wordt opgetreden.
Conclusie is dat in dit soort gevallen de verkoper niet met succes kan volhouden dat koper niet heeft voldaan aan zijn onderzoekplicht.
Wilt u meer weten over lasten en beperkingen die bij een pand horen? Neem dan tijdig – liefst voor het tekenen van de koopovereenkomst – contact met ons op en wij kunnen dat precies voor u uitzoeken zodat u niet voor onnodige verrassingen komt te staan.