Het kopen en verkopen van een huis is geen exclusieve particuliere bezigheid, er zijn ook tal van professionele partijen actief op de woningmarkt. Denk aan woningcorporaties en vastgoedmaatschappijen. Voor een koop tussen een particuliere verkoper en een particuliere koper gelden andere regels dan wanneer er een professionele partij bij de koop betrokken is. Bijvoorbeeld ten aanzien van de mondelinge koop.
Als een particuliere koper en een professionele verkoper het eens zijn over de transactie is er in principe sprake van een overeenkomst. Die moet alleen nog schriftelijke worden vastgelegd. Gebruikelijk is dat de professionele verkoper het aanbod vervolgens schriftelijk ter ondertekening aan de koper stuurt, met daarin een termijn waarin het aanbod geldt. Wat nu als de koper niet binnen die termijn reageert?
Bij het uitblijven van een tijdige reactie van de koper, kan de verkoper aan de koper laten weten zich niet meer gebonden te voelen aan het aanbod. De vraag is dan of er op het moment dat partijen het eens werden over de transactie al volledige wilsovereenstemming was. Met andere woorden, of er op dat moment eigenlijk al een rechtsgeldige overeenkomst was en de verkoper zich nu niet kan terugtrekken met als argument dat er geen schriftelijke overeenkomst is.
In de wet staat dat alleen een particuliere koper zich kan beroepen op de noodzaak van aanwezigheid van een schriftelijke overeenkomst. Dat recht heeft een professionele koper niet. Er gelden bij deze regel echter wel nuances. Als een professionele verkoper de mondeling bereikte overeenstemming schriftelijk ter ondertekening aan de particuliere koper heeft voorgelegd, dan kan de koper ondertekening ervan niet naar eigen goeddunken uitstellen tot na de gestelde termijn. Dat zou immers fors onevenwichtig zijn met de gebondenheid van de verkoper gedurende een langere termijn ten opzichte van de koper die zijn keuze om zich al dan niet aan de mondeling bereikte overeenstemming te houden eindeloos kan uitstellen.
Als het door de verkoper gedane aanbod een goede weergave is van de mondelinge overeenstemming en de koper niet tijdig reageert, dan kan de verkoper zich volgens het Gerechtshof Arnhem wel degelijk beroepen op de noodzaak van aanwezigheid van een schriftelijke overeenkomst.
Los daarvan kijkt het Hof ook naar de feitelijke gang van zaken. Als de verkoper bij de bespreking waarin mondelinge overeenstemming is bereikt, aangeeft dat er een schriftelijke aanbieding volgt die door de koper moet worden ondertekend, dan is duidelijk dat de verkoper zich nog niet wilde binden.
Op deze manier is daarom geen perfecte overeenkomst tot stand gekomen.
Wilt u meer weten over de juridische haken en ogen bij het kopen van een huis van een professionele partij? Neem contact met ons op en wij bieden u inzicht in de regels en mogelijkheden hoe te handelen.