Je koopt een perceel grond en vervolgens ontstaat er met je nieuwe buren een geschil of je al of niet het recht hebt om hun grond te gebruiken om op je aangekochte perceel grond te komen. Met een erfdienstbaarheid kan dit worden geregeld. Maar wat als een erfdienstbaarheid tussentijds is geëindigd omdat de betreffende percelen tijdelijk in eigendom zijn geweest van één persoon en daarna weer bij verschillende eigenaren komen?
Aan de eigendom van een
perceel grond kan een recht verbonden zijn waarmee een ander perceel grond (het
dienende erf) kan zijn bezwaard. Een dergelijk recht noemen we een
erfdienstbaarheid. Dit recht is een last van het dienende erf ten behoeve van
een andere perceel grond: het heersende erf.
Een erfdienstbaarheid
kan ontstaan door vestiging in een door een notaris opgestelde akte. Ook door
verjaring kan een erfdienstbaarheid ontstaan. Als een erfdienstbaarheid niet in
de akte van levering staat of bij het Kadaster bekend is, kan de
erfdienstbaarheid dus ook nog door verjaring zijn ontstaan. U moet dit dan wel
kunnen bewijzen.
Een erfdienstbaarheid
kan eindigen of wijzigen door opheffing of wijziging door de rechter, door
afstand, door verjaring, door de werking van bijzondere wetten maar ook door
vermenging.
Opheffing en wijziging door een rechter
Bij het opheffen of wijzigen van een erfdienstbaarheid door de rechter moet er
sprake zijn van onvoorziene omstandigheden. Die omstandigheden moeten zo erg
zijn dat het noodzakelijk is om de erfdienstbaarheid te wijzigen. Waren de
omstandigheden te voorzien bij het vestigen van de erfdienstbaarheid? Dan mag
de rechter de erfdienstbaarheid niet wijzigen. Ook niet als de eigenaar van het
dienende erf schade lijdt als gevolg van de wijzigingen.
Bestaat een
erfdienstbaarheid twintig jaar? Dan kan deze worden opgeheven of gewijzigd als
er strijd is met het algemeen belang. Opheffing van een erfdienstbaarheid kan
ook verzocht worden als de uitoefening niet meer mogelijk is of als er geen
redelijk belang meer is en het niet aannemelijk is dat de uitoefening of het
redelijk belang zal terugkeren.
Afstand, verjaring, de werking van bijzondere wetten
Wil de eigenaar van het heersende erf afstand doen van de erfdienstbaarheid?
Dan is de eigenaar van het dienende erf hieraan gebonden. Verjaring van een
erfdienstbaarheid doet zich voor als de uitoefening van de erfdienstbaarheid
gedurende twintig jaar onmogelijk wordt gemaakt. De vordering tot beëindiging
van deze onrechtmatige toestand is dan verjaard. De bijzondere wetten die een
erfdienstbaarheid kunnen aantasten zijn onder andere de Onteigeningswet en de
Wet inrichting landelijk gebied.
Vermenging
Vermenging doet zich
voor als de eigenaar van het heersende erf ook eigenaar wordt van het dienende
erf.
Onlangs heeft het Hof
Den Haag in een geschil tussen de eigenaren van twee naburige percelen grond
een uitspraak gedaan. Deze uitspraak had betrekking op 125 jaar geleden
gevestigde erfdienstbaarheden ten laste van het dienend erf waardoor het
achtererf van het andere perceel, het heersend erf, kon worden bereikt.
Deze erfdienstbaarheden
waren door vermenging teniet gegaan omdat beide percelen in 1970 in handen van
dezelfde eigenaar waren gekomen.
Een van de betreffende
buren stelde dat in 1991 die erfdienstbaarheden opnieuw waren gevestigd toen de
erfgenamen van de betreffende eigenaar de twee percelen toebedeelden aan twee
verschillende personen. In die betreffende verdelingsakte was ook volgens het
Hof Den Haag de bedoeling vermeld dat de verkrijger van het verkregen onroerend
goed verplicht was tot naleving van alle verplichtingen “als bij de
oorspronkelijke verkrijging van voormeld onroerend goed of later op de
oorspronkelijke verkrijgers overgingen” waarbij ook uitdrukkelijk gesproken
werd van de 125 jaar geleden gevestigde erfdienstbaarheden.
Het Hof Den Haag
oordeelde dat de akten zo moesten worden uitgelegd dat partijen in 1991 naar
objectieve maatstaven hebben bedoeld opnieuw (identieke) erfdienstbaarheden te
vestigen.
Wilt u meer weten over erfdienstbaarheden?
Bel ons voor het maken van een afspraak.