Vrij uitzicht is onvoldoende om weilanden aan te merken als aanhorigheden


Sinds 1 januari 2021 kennen we voor kopers onder de
35 jaar van een woning de startersvrijstelling voor de overdrachtsbelasting. Sinds
1 april 2021 moet de koopsom lager zijn dan € 400.000,-. De tarieven zijn dan:
starter 0 %, koper boven 35 jaar 2 %, belegger 8 %. Dit zorgt in de praktijk
regelmatig voor verwarring.

De vrijstelling kan ook van toepassing zijn op de verkrijging van aanhorigheden
die tot een woning-hoofdverblijf behoren mits deze op dezelfde dag als de
woning worden verkregen. Aanhorigheden zijn bijvoorbeeld een schuur, garage of
land? De waarde hiervan hoort bij de waarde van uw eigen woning. Volgens de
wetsgeschiedenis waarbij het verlaagde overdrachtsbelastingtarief vanaf 2013
werd uitgebreid tot alle aan de woning behorende aanhorigheden, wordt met het
begrip ‘aanhorigheden’ aangesloten bij de uitgangspunten die gelden voor de
eigenwoningregeling in de inkomstenbelasting. Of sprake is van een aanhorigheid
is feitelijk. De uitleg van het begrip heeft zich in de jurisprudentie
voldoende ontwikkeld.

Recent heeft Hof Den Bosch zich uitgesproken over de vraag of twee percelen
weiland als een aanhorigheid bij een eigen woning konden worden aangemerkt. De
weilanden zijn van de woning gescheiden door een openbare weg en een sloot. De
eigenaar meende dat de weilanden behoren bij zijn eigen woning omdat zij samen
met de eigen woning een landgoed in de zin van de Natuurschoonwet vormen. De
weilanden zijn op beperkte afstand van de woning gelegen en vanaf de woning
eenvoudig te bereiken. Daarnaast stelde de eigenaar dat de weilanden dienstbaar
zijn aan de eigen woning omdat die percelen het vrije uitzicht van de eigen
woning garanderen en zo een verhoging van de waarde van de woning en van het
woongenot oplevert.

Het Hof heeft het betoog van de eigenaar afgewezen. Voor beantwoording van de
vraag of sprake is van een aanhorigheid is van belang of de percelen weiland
behoren bij de eigen woning, daarbij in
gebruik zijn en daaraan dienstbaar zijn. Alleen als aan deze drie eisen is
voldaan, is sprake van een aanhorigheid in de zin van de wet. Tussen partijen
is niet in geschil dat het woonperceel als eigen woning in de zin van de wet
kan worden aangemerkt en dat de weilanden bij die eigen woning in gebruik zijn.
Het geschil spitst zich derhalve toe op het antwoord op de vraag of de
weilanden behoren bij de eigen woning en daaraan dienstbaar zijn.

Het Hof beantwoordt die vraag ontkennend. Tot de functies van de woning behoren
niet alleen het bieden van beschermde gelegenheid tot het slapen, eten/drinken en
verblijf, maar ook het bieden van de mogelijkheid om één of meer auto’s te
stallen, het bieden van algemene opslagruimte en het bieden van gelegenheid tot
het uitoefenen van hobby’s, dit volgens eerdere uitspraken. De eigenaar heeft
niet aannemelijk gemaakt dat de weilanden verband houden met de functies van de
eigen woning.

De enkele omstandigheid dat die percelen het vrije uitzicht vanuit de woning
garanderen en dat dit het woongenot verhoogt, is daarvoor onvoldoende. De
verhoging van het woongenot is een subjectieve omstandigheid en betekent niet
dat de percelen in objectieve zin functioneel dienstbaar zijn aan de woning. De
vraag of de weilanden behoren bij de woning hoeft derhalve niet meer te worden
beantwoord. Helaas voor deze koper was hierdoor het hoge tarief voor de
overdrachtsbelasting van 8% van toepassing.

Wil u dit soort verassingen voorkomen? Bel ons dan voor een afspraak.