Als
een gemeente wil bereiken dat een stuk grond of een gebouw bij voorgenomen
verkoop eerst moet worden aangeboden aan de gemeente, kan dit worden geregeld
met een zogenaamd voorkeursrecht gemeente. Dit wordt bij het kadaster
geregistreerd zodat het bij een verkoop altijd naar voren komt. Mogelijk minder
bekend is dat ook tussen particulieren een voorkeursrecht tot koop kan worden
gesloten.
Hiermee
kan bijvoorbeeld worden bereikt dat als je buurman zijn perceel wil verkopen, hij
dit eerst aan jou moet aanbieden. Ook dit voorkeursrecht kan via de notaris bij
het kadaster worden geregistreerd. Dat dit niet altijd goed gaat blijkt wel uit
diverse rechtszaken hierover zoals onlangs nog voor het hof Arnhem-Leeuwarden.
Aan
iemand is een voorkeursrecht verleend met betrekking tot een onroerende zaak.
Volgens hem heeft de eigenaar van de onroerende zaak dit voorkeursrecht aan
zijn laars gelapt onder meer door het perceel op www.funda.nl te zetten zonder hem
hierover te informeren.
Bij
de rechtbank kreeg hij ongelijk en ook in hoger beroep heeft het gerechtshof zijn
stelling verworpen.
Volgens het Hof wijst de eigenaar er terecht op dat in de
tekst van het voorkeursrecht wordt gesproken over de situatie waarin de
eigenaar het perceel “wenst te vervreemden” en dat onder vervreemden doorgaans
wordt verstaan de overdracht van eigendom. Dat partijen met “wenst te
vervreemden” bedoeld hebben dat de eigenaar niet eerst met derden mag onderhandelen
over prijs en voorwaarden leest het Hof niet in het beding. In het beding staat
centraal dat de eigenaar het perceel op “haar voorwaarden” aanbiedt. Of die
aangeboden voorwaarden nu door de eigenaar zelf zijn bedacht dan wel het
resultaat zijn van onderhandeling met derden maakt hier niet uit.
Verder
heeft de “gedupeerde” aangevoerd dat de eigenaar het voorkeursrecht heeft geschonden
door het perceel te verkopen en te leveren aan de andere koper terwijl de
onderhandelingen met hem nog bezig waren. Ook dit betoog wordt door het Hof aan
de kant gezet. Volgens het beding is hij verplicht “binnen één maand na
ontvangst van het aanbod tot koop te melden of hij het perceel op de door de
verkoper aangeboden voorwaarden wil kopen.” De uitleg die hij aan het beding
geeft, gaat ervan uit dat de bedoeling van partijen was dat er zou worden
dooronderhandeld met hem als het voorstel van de eigenaar niet wordt aanvaard
en dat dit dooronderhandelen dan niet binnen de periode van één maand tot
resultaat behoeft te leiden.
Hierbij
gaat hij dan echter uit van het scenario dat de eigenaar zonder vooroverleg met
derden een prijs en voorwaarden voorstelt en aan hem kennisgeving hiervan doet.
Alleen in dat geval heeft dooronderhandelen ook na de periode van één maand
immers zin. Zoals hiervoor echter is overwogen laat het beding ook toe dat de
eigenaar eerst onderhandelt met een derde en het resultaat dan vervolgens aan hem
voorlegt. In die situatie heeft dooronderhandelen na de periode van één maand
geen zin indien hij na de kennisgeving aangeeft niet akkoord te gaan met een of
meer voorwaarden waarmee de derde wel akkoord was. Dit zou alleen anders zijn
als de strekking van het voorkeursrecht zou zijn dat de eigenaar door hem
gedwongen kan worden genoegen te nemen met mindere voorwaarden zoals een lagere
prijs of een langere leveringstermijn dan waartoe de derde bereid is.
Uit
het voorgaande volgt dat het aangaan van de onderhandelingen met een andere
partij niet in strijd was met het voorkeursbeding. Het maakt daarbij niet uit
dat die onderhandelingen al hadden geresulteerd in een koopovereenkomst omdat
deze was gesloten onder de ontbindende voorwaarde dat het voorkeursrecht wordt
benut. Omdat hij niet akkoord ging met de door de derde geaccepteerde
voorwaarden, verviel zijn voorkeursrecht. Hieruit blijkt maar weer eens hoe
belangrijk het is om dit soort afspraken goed juridisch waterdicht vast te
laten leggen. Ga niet zelf aan de gang met van het internet geplukte
modelovereenkomsten maar laat ons als specialist in het vastgoedrecht de
overeenkomst voor u opstellen. Wij zullen het voorkeursrecht vervolgens
registreren bij het kadaster zodat uw rechten maximaal gewaarborgd zijn.